Инвестиции в недвижимость в Индии переживают масштабную трансформацию: на смену традиционным методам приходят цифровые двойники и сложные финансовые инструменты. В новом выпуске подкаста Figuring Out Радж Шамани и основатель компании ASBL Аджитеш Коруполу обсуждают, как изменился рынок после пандемии, почему «профильное финансирование» привело к краху застройщиков в Ноиде и стоит ли покупать жилье в 20 лет, если доходность от аренды в Мумбаи составляет всего 2%.
🏠 Аренда против покупки: стратегия для разных поколений 3:31
Вопрос о целесообразности покупки собственного жилья остается одним из самых дискуссионных в индийском обществе. По мнению Аджитеша Коруполу, молодым людям в возрасте от 20 до 30 лет не следует спешить с покупкой недвижимости . В этот период жизни аренда является более предпочтительной, так как доходы обычно невелики, а капитал лучше направить на инвестиции в более ликвидные активы или собственное развитие .
Однако гость подчеркивает, что после 30 лет ситуация меняется. По его словам, покупка дома дает «психологическое чувство комфорта» и стабильности, которое сложно измерить только деньгами . При этом важно учитывать рыночные показатели:
- В таких мегаполисах, как Мумбаи, доходность от аренды жилья (rental yield) составляет всего около 2% .
- Средняя инфляция в Индии держится на уровне 5–6%, а средняя стоимость заемного капитала — около 8–9% .
Аджитеш Коруполу приводит расчет доходности инвестиции в жилье с использованием финансового рычага . Если инвестор вносит 20% собственных средств (например, 20 лакхов) и берет кредит на 80% (80 лакхов), то при ежегодном росте стоимости объекта на 5–6% доходность на вложенный капитал может достигать 15–16% годовых за счет эффекта капитализации в течение 4 лет строительства .
Рекомендованная стратегия от главы ASBL: покупать объект на самой ранней стадии строительства у проверенного застройщика и выходить из актива (продавать) сразу после получения сертификата о завершении строительства (Occupancy Certificate, OC) .
📈 Рынок недвижимости против фондового рынка 8:44
На вопрос о том, что выгоднее — индексные фонды или недвижимость на горизонте 10 лет, Аджитеш Коруполу отвечает, что «единого золотого правила не существует» . Выбор актива зависит от текущего баланса спроса и предложения в конкретном регионе.
- Акции могут давать доходность в 15–16% в периоды бурного роста, но недвижимость позволяет использовать кредитное плечо, недоступное обычному розничному инвестору в таких масштабах .
- Успех в недвижимости требует глубокого исследования локального рынка; те, кто инвестирует «вслепую», рискуют потерять капитал .
Радж Шамани отмечает новый тренд: люди в возрасте 20+ сейчас часто зарабатывают больше, чем 30-летние, благодаря цифровой экономике . Однако гость призывает к осторожности, полагая, что такие высокие доходы могут быть временными из-за быстрой демократизации или исчезновения новых профессий .
🏗️ Будущее отрасли: PropTech и цифровые двойники 14:22
Аджитеш Коруполу выделяет три направления для предпринимателей в сфере недвижимости:
- Традиционное строительство: Самый сложный сектор с высокой конкуренцией, где сейчас мало возможностей для новичков .
- Узкоспециализированные решения: Продажи, инжиниринг или управление цепочками поставок .
- PropTech (Property Technology): Самая перспективная ниша, связанная с использованием технологий для повышения продуктивности .
По утверждению Коруполу, 90% данных в строительной отрасли Индии даже не собираются . Компания ASBL внедряет технологию «цифровых двойников» (digital twins) для управления стройплощадками. На одном из жилых проектов на 400 квартир за 3 года расходуется около 9 миллионов человеко-часов .
Использование ИИ для распределения задач рабочим позволило:
- Увеличить производительность труда на 34% за счет исключения простоев .
- Повысить чистую прибыль подрядчиков на 20–22% .
- Сократить общие трудозатраты с 8,5 млн до 7,5 млн человеко-часов на проект .
Гость убежден, что сбор данных и создание нейронных схем для строительства многоэтажных зданий — это «возможность на миллиард долларов» для Индии .
🚫 Мошеннические схемы: профильное финансирование и крах Ноиды 40:01
Одной из самых опасных практик на рынке Аджитеш Коруполу называет «профильное финансирование» (profile financing) . Именно эта схема, по его словам, стала основной причиной краха рынка недвижимости в Ноиде.
Суть схемы:
- Застройщик находит высокооплачиваемого специалиста (например, с зарплатой 50 лакхов в год), который имеет право на крупный ипотечный кредит .
- На имя этого человека оформляется кредит, который фактически идет застройщику для финансирования стройки .
- Застройщик платит человеку «комиссию» или обещает долю, при этом в отчетности рисуются фиктивные продажи .
- Когда рынок замедляется, застройщик прекращает стройку, а долговые обязательства остаются на частном лице .
Также Аджитеш Коруполу предупреждает о рисках инвестирования наличными («черный нал»). По его словам, в случае краха проекта инвестор сможет через суд претендовать только на ту сумму, которая прошла официально через банковский счет . Если в суде вскроется факт передачи наличных, в тюрьму могут отправиться и застройщик, и сам покупатель .
⚖️ Политика и коррупция в недвижимости 23:51
Гость отмечает, что за последние 10–20 лет государственные тендеры в Индии стали значительно чище благодаря цифровизации и порталам типа Amazon для закупок . Он оценивает уровень «прозрачности» федеральных тендеров в 80%, тогда как на уровне штатов этот показатель может составлять 60% или даже 20% в экономически отсталых регионах .
Относительно связи застройщиков с политиками Коруполу высказывает следующее мнение:
- Связи с властью помогают в краткосрочной перспективе, но губительны в долгосрочной .
- Когда к власти приходит оппозиция, «друзья» старой администрации становятся первыми мишенями для проверок .
- Лучшая стратегия для застройщика — сохранять нейтралитет и строго следовать правилам .
Радж Шамани замечает, что многие крупные девелоперы в таких городах, как Индор или Мумбаи, перемещаются с усиленной охраной (Z+ security) . Аджитеш объясняет это двумя причинами: либо конфликтами из-за захвата земель в прошлом, либо гневом обманутых клиентов в настоящем .
📈 Новые тренды: Холидей-хоумы и Васту 55:23
В Индии набирает популярность модель инвестирования в жилье для сдачи через Airbnb или специализированные агентства . По словам гостя, это отличная возможность на ближайшие 5–10 лет, так как индийцы стали гораздо больше путешествовать внутри страны .
Лучшие регионы для инвестиций в туристическую недвижимость:
- Гоа (лидер рынка) .
- Северо-Восточная Индия (скрытые жемчужины) .
- Гималайский регион .
Интересным трендом является рост «трущобного туризма» (slum tourism) в Мумбаи. На Airbnb туры по трущобам Дхарави часто забронированы полностью на выходные вперед .
Относительно системы Васту (традиционная индийская архитектура) Аджитеш Коруполу считает, что она на 80% состоит из рациональной науки (например, правильное освещение кухни солнечным светом для здоровья хозяйки) и на 20% — из суеверий . Тем не менее, как застройщик, он обязан соблюдать принципы Васту, иначе объект будет невозможно продать даже по самой низкой цене .
🏙️ Топ-города для инвестиций в 2024 году 58:57
С точки зрения девелопера, Аджитеш выделяет четыре ключевых рынка, где «экономика знаний» обеспечивает стабильный спрос :
- Хайдарабад.
- Бангалор.
- Мумбаи.
- NCR (Национальный столичный регион).
Радж Шамани, признавая свою личную предвзятость, также горячо рекомендует обратить внимание на Индор как на один из самых перспективных городов для инвестиций и жизни в Индии .
Аджитеш Коруполу резюмирует, что при покупке квартиры нужно влюбляться в планировку, а не в инфраструктуру дома (бассейны, спортзалы). «Инфраструктура — это как приглашенная звезда в кино: она привлекает внимание, но успех фильма зависит только от сценария. Планировка квартиры — это и есть ваш сценарий жизни» .
