Ларри Коннор, основатель The Connor Group, на протяжении 32 лет демонстрирует среднюю годовую доходность в 30,4%, значительно опережая рыночные показатели. В интервью для подкаста We Study Billionaires он раскрывает принципы «умной деструктивности», объясняет, почему принципиально не нанимает выходцев из индустрии недвижимости, и рассказывает, как дисциплинированный подход к риску позволяет ему совмещать управление миллиардными активами с полетами в космос и погружениями в Марианскую впадину.
🧠 Философия «умной деструктивности» и барьеры мышления 0:00
Фундаментом успеха Ларри Коннора является отказ от конвенционального мышления. По его мнению, для достижения исключительных результатов необходимо по определению быть другим: «Если вы ведете себя как все, вы и закончите там же, где все» . Однако Коннор предостерегает от самоцельной оригинальности, вводя термин «умная деструктивность» (smart disruptive) — способность ставить под сомнение устоявшиеся нормы ради повышения эффективности, а не ради самого процесса разрушения .
Одним из главных препятствий на пути к успеху гость считает слово «невозможно». По его наблюдениям, в 97% случаев это лишь чьё-то субъективное мнение . Ларри Коннор опирается на принцип, согласно которому человек никогда не сможет превзойти свой собственный образ самого себя (self-image) . Если предприниматель устанавливает внутренний потолок, он никогда его не пробьет. В The Connor Group культивируется подход «командного спорта», где ошибки не порицаются, если они ведут к быстрому обучению .
🚫 Почему опыт в индустрии — это минус 2:18
Одним из самых радикальных решений Коннора стал полный отказ от найма специалистов из сферы многоквартирной недвижимости. Он объясняет это тем, что в начале пути (1992 год) попытки нанять «опытных» людей провалились: их идеи были слишком зашоренными, и они считали методы Коннора безумными . С тех пор компания строит собственные модели и системы, нанимая людей из совершенно других сфер — медиа, ритейла, логистики и сервиса .
Вместо специфических навыков Коннор ищет в лидерах «большую шестерку» качеств:
- Способность мотивировать: умение вдохновлять команду .
- Организованность: навык многозадачности в сложной операционной среде .
- Подотчетность: самодисциплина и умение честно спрашивать с других .
- Культурное соответствие: разделение философии компании .
- Стойкость (Grit): сочетание страсти и упорства .
- Трудовая этика: готовность работать сверх стандартного графика .
📊 Инвестиционная стратегия: фильтр 1% 6:21
Инвестиционный процесс в The Connor Group напоминает жесткую воронку. Ежегодно команда анализирует от 700 до 800 объектов . После первичного количественного и качественного анализа (включая физическое посещение около 200 объектов) компания покупает всего 8–9 зданий . Таким образом, сделкой заканчивается лишь около 1% отсмотренных вариантов.
Ключевые критерии выбора актива:
- Локация и класс: элитные апартаменты (Class A) в 18 быстрорастущих рынках США (Денвер, Остин, Тампа и др.) .
- Средний чек: стоимость объекта около 85 млн долларов .
- Потенциал роста: возможность увеличить операционную прибыль (bottom line) минимум на 60% в течение 24 месяцев .
Коннор утверждает, что компания предпочитает покупать «операционные катастрофы» — физически качественные здания, которые крайне плохо управляются . Основной рычаг доходности здесь не в капитальном ремонте, а в радикальном улучшении сервиса, удержании жителей (текучка в компании 45% против 60% по индустрии) и оптимизации затрат .
🪂 Управление риском в бизнесе и в небе 12:05
Ларри Коннор известен своими экстремальными увлечениями: прыжками с парашютом из стратосферы, экспедициями к «Титанику» и полетами в космос. Однако он категорически не считает себя безрассудным. «Мы никогда не берем на себя неприемлемые риски», — подчеркивает гость . Его личные проекты, как и бизнес-сделки, должны соответствовать двум стандартам: безопасность и успех .
Статистика подтверждает этот тезис: из 231 приобретенного объекта за 32 года компания потеряла деньги всего в 8 случаях . Это дает 96–97% успешных сделок, что, по мнению Коннора, недостижимо для большинства инвесторов на фондовом рынке. Секрет заключается в «накладывании шансов в свою пользу» через дисциплинированный анализ и глубокую проверку активов .
📉 Контрцикличность и прогноз на десятилетие 15:24
The Connor Group придерживается контрциклического подхода: продавать, когда все покупают, и покупать, когда рынок замер. В 2023 году, когда объемы сделок в недвижимости рухнули, Коннор приобрел активов на 1 млрд долларов . Напротив, в 2019 году он публично заявлял, что цены перешли от «премиальных» к «абсурдным», и начал массово выходить в кэш . В течение 2,5 лет после начала COVID компания продала 60% своего портфеля .
Что касается будущего, Коннор дает осторожный прогноз. По его мнению, десятилетие беспрецедентной доходности, подпитываемое мягкой денежно-кредитной политикой, закончилось . Если в последние 5 лет IRR (внутренняя норма доходности) инвесторов Коннора составляла около 38%, то в ближайшие 10 лет он советует ориентироваться на диапазон 20–25% . Хотя недвижимость останется привлекательным активом, извлекать сверхприбыль станет значительно труднее .
🧱 Уроки краха и важность «стержня» 28:56
История Коннора — это не только путь к успеху, но и история тяжелого поражения. В 1980-х годах он владел компьютерным бизнесом, который в итоге прогорел из-за низкой капитализации и слишком сложной стратегии . В возрасте 40 лет Ларри остался без работы, с семьей на руках и долгом в 900 000 долларов (что эквивалентно 3–4 млн долларов сегодня) .
Коннор потратил следующие три-четыре года на то, чтобы выплатить каждый цент долга с процентами всем банкам . Этот опыт научил его важности «grit» (стойкости) и четырех «P» успеха:
- People (Люди).
- Plan (План).
- Processes (Процессы).
- Perseverance (Настойчивость) . Примечательно, что капитал не входит в этот список: Коннор считает, что при наличии этих четырех компонентов деньги придут сами .
🤝 Культура совладения и цена честного слова 34:13
Одним из уникальных преимуществ The Connor Group является партнерская программа. Ларри Коннор выделяет долю в бизнесе (из собственного пакета акций, без размытия других инвесторов) для сотрудников любого уровня . На данный момент в компании 76 партнеров, среди которых есть даже рядовые рабочие по обслуживанию территории (groundskeepers) . Партнеры должны ежегодно «подтверждать квалификацию», оставаясь ролевыми моделями для коллектива .
Репутация для Коннора важнее краткосрочной выгоды. Он приводит в пример случай во время пандемии: компания договорилась о продаже объекта группе из Калифорнии, но в последний момент другой покупатель предложил на 1,5 млн долларов больше . Несмотря на отсутствие подписанного контракта, Коннор отказал более выгодному предложению, так как уже дал свое слово первому претенденту . «Мы оставили полтора миллиона на столе, но слово дороже», — заключает он, отмечая, что такие поступки создают долгосрочный имидж, который приносит гораздо больше прибыли в будущем .
