Maverick Real Estate: Инвестиции в проблемные кредиты Нью-Йорка 0:56
В подкасте Capital Allocators ведущий Тед Сайдс обсуждает с Тедом Мартеллом, сооснователем Maverick Real Estate Partners, стратегию инвестирования в коммерческую недвижимость Нью-Йорка через проблемные кредиты (NPLs). Мартелл рассказывает о пути компании от стартапа до ведущего игрока рынка, который управляет капиталом в $500 млн, используя сочетание данных и досконального знания локальных правовых процессов.
🏗 Становление: от музыки и архитектуры к капиталу 3:22
Тед Мартелл вырос в семье музыкантов, что привило ему дисциплину ежедневных репетиций — навык, который он позже успешно применил в спорте, архитектуре и бизнесе.
- Образование и начало пути: Изучая архитектуру в Принстонском университете, Мартелл привык совмещать аналитическое мышление с креативностью.
- Основание Maverick: После работы в строительстве и развития бизнеса, Мартелл вместе со своим партнером по бизнес-школе Дэвидом Аамом решил воспользоваться возможностями, открывшимися после финансового кризиса 2008 года.
- Первый успех: Прорывным моментом стал случайный контакт с банкиром, передавшим им проблемный кредит, обеспеченный участком в Уильямсбурге (Бруклин). Сделка принесла прибыль в 1,3 раза за первые 3 месяца.
📊 Стратегия: данные как главное конкурентное преимущество 14:18
Основа деятельности Maverick — покупка коммерческих ипотечных кредитов, находящихся в дефолте, со значительным дисконтом. Доход компании формируется за счет разницы между ценой покупки и номиналом, а также накопленных штрафных процентов и комиссий.
- Источники данных: Компания создала собственную систему мониторинга, включая изучение записей о механических залогах (mechanics liens) в офисе клерка округа.
- Использование ИИ: В последние годы Maverick интегрирует генеративные LLM для автоматического анализа кредитной документации. По словам Мартелла, это позволяет обрабатывать огромные массивы данных быстрее и качественнее, чем это под силу человеку.
- Специализация: Фокус на «среднем сегменте» (кредиты от $2 млн до $20 млн) позволяет избегать конкуренции с крупнейшими игроками, для которых эти сделки слишком трудоемки.
🏙 Рынок Нью-Йорка: вызовы и возможности 33:26
Мартелл отмечает, что коммерческий рынок недвижимости Нью-Йорка сталкивается с серьезными проблемами из-за роста ставок и изменений в структуре спроса на офисные площади.
- Динамика офисов: Несмотря на споры о «работе из дома», Мартелл наблюдает восстановление деловой активности в городе. Тем не менее, компания не держит долговые обязательства, обеспеченные офисной недвижимостью, считая их оценку слишком неопределенной.
- Портфель: Около 60% портфеля составляют кредиты, обеспеченные многоквартирными домами (multifamily), что отражает структуру жилого фонда Нью-Йорка.
- Проблема «разрыва в ожиданиях» (bid-ask spread): Мартелл считает, что сейчас рынок заморожен из-за того, что банки не спешат переоценивать свои активы. По его мнению, текущий «бутылочное горлышко» неизбежно разрешится, когда кредиторы будут вынуждены признать реальную стоимость активов.
🤝 Культура и партнерство 25:31
Отношения между основателями Maverick построены на полной прозрачности, равных долях в капитале и общей ответственности.
- Мотивация сотрудников: В компании отсутствует типичная для фондов система бонусов. Вместо этого сотрудники получают высокую базовую зарплату и возможность инвестировать в собственные фонды, что, по мнению Мартелла, полностью выравнивает их интересы с интересами институциональных инвесторов (LP).
- Решение конфликтов: Мартелл убежден, что разногласия в 50/50 партнерстве являются преимуществом, так как вынуждают стороны вести дискуссию до достижения рационального решения.
