Алан Форман провел в инвестиционном офисе Йельского университета (Yale Investments office) более 31 года, входя в «четверку ядра» вместе с легендарным Дэвидом Свенсоном. В интервью Теду Сайдесу он раскрывает внутреннюю кухню одного из самых успешных эндаументов мира, подробно описывая эволюцию стратегии недвижимости: от прямого владения активами до создания современной модели партнерств с частным капиталом.
🏛 Становление «модели Йеля» в недвижимости 3:21
Алан Форман пришел в Йель в 1990 году, когда индустрия управления эндаументами в ее нынешнем понимании еще не существовала. В то время офис под руководством Дэвида Свенсона был крайне мал, а университет владел объектами недвижимости напрямую .
Форман выделяет ключевые этапы трансформации подхода:
- Отказ от прямого владения: Свенсон, будучи инвестором, опирающимся на фундаментальные принципы, считал, что традиционная модель недвижимости с упором на комиссии (fee-based) не обеспечивает сонаправленности интересов .
- Адаптация модели Private Equity: Инвестиционная команда решила перенести структуру венчурного капитала на рынок недвижимости. Это подразумевало отказ от отдельных счетов (separate accounts) в пользу партнерств .
- Поиск талантов вместо формул: Консультируясь с ведущими экономистами того времени (такими как Роджер Ибботсон и Стивен Росс) о построении портфеля, Форман получил неожиданный совет: «Просто найдите хороших людей» . По мнению гостя, это стало контр интуитивным, но решающим фактором успеха.
👥 Люди важнее сделок: процесс отбора менеджеров 6:08
В Йельском университете процесс комплексной проверки (due diligence) фокусировался не на конкретных объектах, а на психологии и истории партнеров. Форман утверждает, что цель первых встреч — понять, что заставляет людей работать и как они поведут себя в кризис .
Процесс отбора включал:
- Глубинные интервью: Минимум две начальные встречи для изучения образования, истории партнерства и личных целей .
- Полевые выезды: Форман проводил по 24-48 часов с менеджерами, «пиная кирпичи» (осматривая активы). По мнению гостя, именно 10-часовые поездки в машине позволяют узнать истинный характер человека лучше, чем любая презентация .
- Оценка драйва и баланса: Йель искал людей, для которых миссия университета была дополнительным стимулом, но при этом они сохраняли достаточный баланс, чтобы работать десятилетиями .
Форман отмечает интересную деталь: «самодельные» звонки по рекомендациям (due diligence calls) в недвижимости менее эффективны, чем в венчуре, так как этот бизнес менее коллегиален — если один получил сделку, другой ее потерял .
🏢 История актива 717 Fifth Avenue и упущенный Apple Store 21:01
Одной из самых ярких иллюстраций работы Йеля как прямого владельца стала история здания на Пятой авеню. Университет купил 50% доли в активе всего за $14 млн благодаря связям с выпускником .
Когда партнер (Equitable) решил продать свою долю в середине 90-х, Йель воспользовался правом преимущественного выкупа (ROFR), доведя вложения до $60 млн за объект площадью около 500 тыс. кв. футов .
Критический момент наступил во время российского финансового кризиса 1998 года . Сделка по продаже здания Гарри Маклоу сорвалась из-за проблем с финансированием. Тогда Форман и его коллеги убедили руководство Йеля провести редевелопмент самостоятельно:
- Они изменили зонирование территории рядом с Trump Tower и расширили фасад здания .
- Кейс Apple: Стив Джобс лично презентовал Форману видение первого Apple Store в этом здании . Однако на тот момент (до эпохи iPhone) Форман и команда посчитали, что «магазину компьютеров» не место рядом с Tiffany и Gucci. Они отказали Джобсу, выбрав модный бренд Escada . В конечном итоге редевелопмент принес Йелю около $100 млн прибыли, а Apple позже открыла свой знаменитый «стеклянный куб» в здании GM по соседству .
📈 Стратегия Альфы и уроки кризисов 28:44
Форман подчеркивает, что Йель всегда искал не просто доступ к классу активов (бета), а операторов, способных создавать добавочную стоимость (альфа) через вертикальную интеграцию .
Основные принципы управления портфелем:
- Специализация: 80-90% портфеля составляли узкоспециализированные компании (офисы, ритейл, отели), а не универсальные фонды .
- Игнорирование Emerging Markets: Йель сознательно не инвестировал в недвижимость Индии, Китая или Бразилии, считая это рынком «нового строительства», а не стоимостного инвестирования .
- Ставка на капитал (Equity): Эндаумент почти всегда инвестировал в акционерный капитал, стремясь к защите от инфляции и неограниченному росту .
По мнению Формана, финансовый кризис 2008 года (GFC) изменил правила игры: если раньше все сектора двигались в одном направлении и важна была только альфа менеджера, то после кризиса секторная «бета» стала критичной (например, взлет складской недвижимости и крах офисов) .
🎓 Наследие Дэвида Свенсона и новая глава 17:43
Описывая работу со Свенсоном, Форман выделяет его талант педагога. Дэвид научил команду писать: «Кратко, убедительно и так, чтобы текст выдерживал самую жесткую критику» . Свенсон требовал строгого соблюдения процесса (документирования сделок), даже если команда считала себя экспертами, так как процесс письма обнажал скрытые изъяны логики .
После смерти Свенсона и 31 года службы Форман покинул Йель, чтобы основать Blue Orchard Capital. Теперь он выступает стратегическим советником для нового поколения управляющих недвижимостью .
Главные советы Формана молодым менеджерам:
- Управляйте организацией, а не только сделками: Многие «звезды» недвижимости — отличные дилеры, но плохие организаторы .
- Соблюдайте дисциплину стратегии: Своею главной ошибкой в Йеле Форман называет избыточное доверие менеджерам, которые начинали «дрейф стратегии» (strategy drift) на волне прошлых успехов .
- Выбирайте партнеров по душе: По убеждению гостя, работа с людьми, которые вам нравятся, — это не просто комфорт, а залог долгосрочной доходности .
