В новом выпуске подкаста Capital Allocators Сэм Бирн (Sam Byrne), сооснователь CrossHarbor Capital, раскрывает детали одной из самых известных сделок в сфере элитной недвижимости — приобретения и развития Yellowstone Club. Это история о том, как заброшенный актив в состоянии сложного банкротства превратился в эксклюзивное убежище для миллиардеров и принёс инвесторам доход, в 4,5 раза превышающий вложенный капитал.
⛷️ Что такое Yellowstone Club: эксклюзивность на 16 тысячах акров 1:09
Yellowstone Club — это не просто горнолыжный курорт, а единственный в мире полностью частный жилой горнолыжный и гольф-клуб. Территория клуба охватывает 16 000 акров в Биг-Скай, штат Монтана. Для сравнения, по размеру он на 30% больше знаменитого курорта Бивер-Крик, но вместо 1,1 млн посещений в год, здесь фиксируется всего около 70 000.
Ключевые характеристики актива:
- Закрытое сообщество: Доступ открыт только для 914 семей-участников, среди которых, по сообщениям СМИ, числятся Билл Гейтс, Эрик Шмидт и Джастин Тимберлейк.
- Частная земля: В отличие от большинства лыжных курортов США, работающих на арендованных государственных землях, вся территория клуба находится в частной собственности (fee simple), что позволяет ограничивать доступ посторонним.
- Автономная инфраструктура: У клуба есть собственная пожарная служба, полиция, дорожная сеть (более 40 миль мощеных дорог) и управление инженерными коммуникациями.
📉 История краха: мошенничество, развод и «безумные» кредиты 5:39
История клуба началась в 1998 году, когда Тим и Дрю Бликссет агрегировали участки земли, предоставленные государством железным дорогам ещё в 1880-х годах. Несмотря на первоначальный успех, бизнес-модель оказалась под угрозой из-за действий владельца.
По утверждению Сэма Бирна, ключевым фактором краха стал кредит от Credit Suisse на сумму $375 млн. Гость называет этот заем «одним из самых абсурдных в истории». По его мнению, банк выдал эти деньги только для того, чтобы упаковать их в CLO (секьюритизированные долговые обязательства) для диверсификации портфелей своих инвесторов, не слишком заботясь о качестве залога.
Хронология падения:
- Вывод средств: Получив кредит, Бликссет сразу выплатил себе дивиденды в размере всей суммы, не поделившись с партнерами, владевшими 20% бизнеса.
- Личные траты: Средства были потрачены на агрессивную международную экспансию и покупку личных активов.
- Семейная драма: Последовал скандальный развод, в результате которого клуб перешёл жене Бликссета.
- Банкротство: В 2008 году, на фоне краха Lehman Brothers, клуб остался без финансирования и вошел в процедуру банкротства.
🏗️ Стратегия CrossHarbor Capital: спасение из руин 9:48
Сэм Бирн, сам будучи членом клуба, видел в этом активе уникальную возможность для инвестиций с высоким мультипликатором. CrossHarbor Capital зашла в сделку в ноябре 2008 года, предоставив DIP-кредит (финансирование должника в процессе банкротства), что дало им контроль над планом реорганизации.
Инвестиционный тезис CrossHarbor Capital:
- Дистресс-актив: Покупка уникальной земли по ценам значительно ниже рыночных в момент максимального страха на рынке.
- Консолидация отрасли: Вера в то, что на фоне уплотнения и переполненности публичных курортов (Vail, Altera), спрос на приватный и безопасный отдых будет только расти.
- Земельный потенциал: Использование огромного запаса земли для создания «спекулятивного» жилого продукта.
Бирн отмечает, что Credit Suisse до последнего боролся за контроль в суде, пытаясь избежать создания прецедента. Гость утверждает, что банк якобы скрывал факты мошенничества и пытался перенести регистрацию сделок на Каймановы острова, чтобы избежать ответственности. Кроме того, юристы банка не учли особенности законов Монтаны, которые затрудняют быструю ликвидацию крупных земельных участков (более 160 акров).
💰 Три этапа восстановления бизнеса 17:08
Когда CrossHarbor получила контроль над клубом в июле 2009 года, актив ежегодно терял около $18 млн. Для исправления ситуации была разработана трехэтапная стратегия:
1. Реабилитация и репутация Клуб имел ужасную репутацию в регионе из-за невыплаченных долгов подрядчикам. Бирн и генеральный менеджер лично развозили чеки кредиторам, выплачивая «100 центов на доллар», чтобы восстановить доверие сообщества.
2. Создание продукта Вместо того чтобы ждать индивидуальных застройщиков, CrossHarbor сама начала строить «спекулятивные» дома. К 2012 году, когда рынок начал восстанавливаться, у них уже был готовый продукт, который можно было заселить за 14 месяцев вместо типичных 24–28.
3. Монетизация По достижении критической массы участников (650–700 семей), операционная деятельность вышла на уровень безубыточности. С этого момента началась активная выплата прибыли инвесторам.
«Я люблю "сломанные" и сложные сделки. Чем больше проблем, тем лучше, потому что именно там можно добыть настоящую ценность. Крупные сделки с высокой убежденностью в периоды кризисов — это то, что приносит нашим инвесторам больше всего денег», — Сэм Бирн об инвестиционной философии CrossHarbor.
🌟 Катализаторы ценности: «Августа в мире лыж» 21:50
Сэм Бирн называет свою стратегию «каталитическими изменениями». Он убежден, что простая застройка территории дает линейный рост, но создание уникального опыта резко поднимает кривую стоимости вверх.
Инфраструктурные инвестиции (более $600 млн):
- Горнолыжный опыт: Расширение зоны катания на 30%, новые подъемники и системы оснежения. Цель — стать «Augusta National» (знаменитый гольф-клуб) в мире лыж.
- Культура и благотворительность: Строительство центра искусств за $40 млн. Выручка от концертов мировых звезд идет в общественный фонд клуба, ставший одной из крупнейших благотворительных организаций Монтаны.
- Гастрономия: Создание более 12 ресторанов прямо на горе.
🏔️ Расширение империи и влияние на Монтану 27:43
Успех Yellowstone Club позволил CrossHarbor Capital провести серию других крупных сделок в регионе, выкупая активы из банкротств.
Портфельные объекты в регионе:
- Moonlight Basin и Spanish Peaks: Соседние сообщества, где планируется построить ещё 1600 домов в течение 20 лет.
- Big Sky Town Center: Фактически «центр города» Биг-Скай с ритейлом и ресторанами.
- Отельный бизнес: Открытие Montage Resort стоимостью более $500 млн год назад и строительство первого в Северной Америке One&Only Resort (открытие в конце 2024 года).
Бирн подчеркивает, что Yellowstone Club обеспечивает более 75% налоговой базы округа Мэдисон, при этом практически не потребляя муниципальных услуг, так как находится на самообеспечении.
🧠 Уроки для инвесторов: терпение и капитал 37:40
За 14 лет владения клубом Сэм Бирн сформулировал несколько ключевых правил для работы с подобными масштабными проектами:
- Адекватная капитализация: По мнению Бирна, многие проекты в этой сфере провалились, потому что институциональные инвесторы недооценили затраты. В таких сделках нельзя использовать значительные объемы заемного капитала; нужно быть готовым пережить несколько экономических циклов.
- Терпеливый капитал: Институциональные фонды с 10-летним циклом плохо подходят для проектов, требующих 15–20 лет. CrossHarbor привлекает семейные офисы и эндаументы, ориентированные на долгосрочный мультипликатор капитала.
- Роль региональных банков: Сэм Бирн выразил глубокую признательность банку First Republic, который поддержал их первым кредитом на строительство, когда крупные «системные» банки даже не хотели вести переговоры. По его словам, исчезновение таких предпринимательских банков станет ударом по экономике США.
В ближайшие 3–4 года Yellowstone Club будет полностью передан в управление и собственность его членов. CrossHarbor сохранит за собой сопутствующие операционные бизнесы, но основной этап девелопмента будет завершен, ознаменовав собой окончание одной из самых успешных и длинных сделок в истории современного private equity недвижимости.
