Пандемия коронавируса и введенные карантинные ограничения заставили экспертов по-новому взглянуть на развитие современных мегаполисов. В ходе панельной дискуссии, организованной Forbes, главный архитектор Москвы, урбанисты и крупнейшие девелоперы обсудили перспективы деурбанизации, будущее рынка жилой и коммерческой недвижимости, а также судьбу программы реновации. Главный вопрос встречи — станет ли изоляция триггером для массового исхода горожан в пригороды или плотные мегаполисы сохранят свое экономическое и социальное лидерство.
🏙️ Плотность мегаполисов против деурбанизации 0:38
По мнению главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, пандемия не приведет к деурбанизации или расселению жителей по отдельным домам. Успешный город, как утверждает чиновник, всегда характеризуется высокой плотностью застройки, интенсивным использованием общественных пространств и развитой уличной инфраструктурой. В качестве негативного примера Кузнецов приводит американский Хьюстон — один из крупнейших по территории городов мира, где полностью реализована концепция одноэтажной застройки. По его оценке, Хьюстон неудобен для жизни, поскольку там невозможно построить эффективный метрополитен или обеспечить пешую доступность городских функций уровня Большого театра или стадиона «Лужники». High-density застройка позволяет экономике функционировать эффективно и удовлетворяет базовую потребность людей в интенсивном социальном взаимодействии.
Руководитель центра аналитики города Сергей Капков представил данные текущих исследований всех 146 районов столицы. Согласно этим сведениям, плотность населения в Нью-Йорке составляет 10,5 тысячи человек на квадратный метр, в то время как в Москве этот показатель равен 4,9 тысячи человек. Капков подчеркивает, что плотность совместного проживания напрямую не влияет на эпидемиологическую обстановку.
Показатели обеспеченности жильем в Москве, согласно аналитике Капкова:
- Средний показатель по городу составляет 20 квадратных метров на человека.
- В районах реновации плотность начинается от 12 квадратных метров на человека.
Целевой показатель Минстроя, по словам экспертов, зафиксирован на уровне 25–30 квадратных метров на одного жителя. Капков отмечает, что жители панельных микрорайонов (например, Измайлово) чувствуют себя комфортнее во время изоляции благодаря благоустроенным дворам, предоставляющим до 370 квадратных метров пространства на человека, тогда как в центре этот показатель варьируется от 0 до 120 квадратных метров. Единственным пугающим фактором для жителей многоэтажек, по мнению социологов, остаются лифты.
🏡 Эволюция жилья и новые требования потребителей 10:10
Президент девелоперской компании «Смайлик» Алексей Тулупов призывает не преувеличивать революционное влияние коронавируса на рынок. По его словам, девелоперский цикл составляет минимум три года от покупки участка до ввода объекта в эксплуатацию, поэтому застройщики не могут моментально изменить предложение. Тулупов признает текущий всплеск спроса на загородную недвижимость, однако считает его временным явлением, поскольку количество дач физически не увеличилось, а постоянное проживание за городом сопряжено с транспортной непредсказуемостью.
По прогнозу Тулупова, длительная изоляция заставит потребителей переоценить свои требования и обратить внимание на качественные характеристики квартир. Эксперт выделяет ключевые элементы современного комфортного жилья:
- Развитая инженерия: централизованные системы принудительной вентиляции с круглосуточной очисткой воздуха и фильтрацией воды.
- Продуманное зонирование: разделение площади на общественную и жилую зоны, а также обособление родительских и детских комнат.
- Инфраструктура дома: наличие лобби, фитнес-залов, общественных гостиных и зон барбекю.
- Цифровой сервис: возможность решения эксплуатационных вопросов через мобильное приложение в течение 15 минут.
Девелопер подчеркивает, что характеристики, которые раньше воспринимались как восхищающие (например, кондиционер в машине), со временем переходят в разряд обязательных. То же самое происходит и с жилой недвижимостью.
💰 Экономические реалии девелопмента и фактор платежеспособности 19:22
Президент Becar Asset Management Александр Шарапов высказывает более скептическую позицию относительно массового внедрения премиальных опций. По его мнению, после карантина у большинства граждан просто не будет денег на квартиры со спортивными залами и бассейнами из-за неизбежного экономического падения. Шарапов прогнозирует, что государственная программа льготной ипотеки с лимитом до 8 миллионов рублей приведет к успешной распродаже стандартных многоэтажных домов массового сегмента.
Среди реальных изменений, которые могут закрепиться на рынке через три года, Шарапов называет два основных тренда:
- Появление обязательных балконов в проектах как базового требования покупателей для возможности выйти подышать воздухом.
- Повышение требований к благоустройству придомовых территорий, поскольку двор перестал быть просто транзитной зоной по пути на работу.
Эксперт констатирует, что для 5–6 миллионов заблокированных в квартирах москвичей главным досугом стало разглядывание собственного двора из окна.
🏗️ Программа реновации: преодоление плотности или уплотнение? 25:05
Сергей Кузнецов категорически отвергает критику программы реновации в части избытового уплотнения районов. Главный архитектор утверждает, что данный проект фактически направлен на долгосрочную борьбу с эпидемиологическими угрозами благодаря созданию четкой иерархии пространств. Житель перемещается от частного к общему: из квартиры в комфортный подъезд, затем в закрытый двор и сеть небольших локальных общественных зон, минуя прямые выходы на крупные магистрали.
Кузнецов приводит статистические данные демографического развития столицы:
- Естественный прирост населения Москвы стабильно составляет около 1% в год на протяжении многих десятилетий.
- В абсолютных цифрах этот показатель равен примерно 100 тысячам новых жителей ежегодно.
По утверждению Кузнецова, город уплотняется со своим фиксированным ритмом независимо от объемов строительных программ. Программа реновации, гарантирующая расселение в границах того же района, по его словам, приведет к незначительному локальному росту населения — всего на 2–3%, максимум до 10% в наиболее загруженных локациях. Основной эффект программы заключается в разбавлении плотности внутри квартир за счет увеличения жилой площади. Страхи о двукратном росте нагрузки на инфраструктуру архитектор называет беспочвенными социальными мифами.
🏢 Судьба офисного рынка и кризис удаленной работы 31:10
Участники дискуссии сошлись во мнении, что сегмент коммерческой недвижимости столкнется с серьезной трансформацией. Сергей Кузнецов ожидает заметного проседания рынка офисной недвижимости, поскольку компании в период карантина активно осваивают удаленные технологии и могут отказаться от дорогостоящей аренды. В то же время архитектор делится неожиданным прогнозом: изоляция может стимулировать реформу дизайна тюрем, так как общество и власти на собственном опыте прочувствовали ограничения свободы и санитарные риски.
Алексей Тулупов выражает сомнение в том, что спрос на классические офисы радикально упадет из-за перехода на «удаленку». Девелопер опирается на внутренний опыт и практику коллег, фиксирующих существенное падение скорости и качества выполнения задач на удаленной работе. По мнению Тулупова, длительное нахождение членов семьи в четырех стенах порождает бытовой стресс, поэтому сотрудникам необходимо разделение рабочего и личного пространств.
В качестве альтернативного планировочного решения Тулупов предлагает закладывать в новые проекты квартир изолированные микро-зоны:
- Специальные рабочие закутки площадью около 6 квадратных метров.
- Возможность организации пространства без окон, но с обязательным оснащением системами принудительной вентиляции.
Эксперт напоминает, что в советское время подобные мастерские умельцы часто обустраивали за унитазами в туалетах брежневских квартир.
👥 Развитие коворкингов и коливингов как сервисных экосистем 37:22
Александр Шарапов прогнозирует бурную экспансию гибких офисных форматов и коливингов в ближайшее десятилетие. Он напоминает об историческом прецеденте: после кризиса 2008 года популярность обрели гибкие офисы, позволяющие компаниям оперативно менять численность команд. В качестве примера неэффективности тотальной «удаленки» Шарапов приводит кейс корпорации IBM, которая в 2009 году перевела около 400 тысяч сотрудников на домашний режим, но через пять лет была вынуждена вернуть их в офисы из-за падения креативной активности на 40%. Подобный опыт также зафиксирован в компаниях Yahoo и Best Buy.
Шарапов подробно описывает концепцию современных коливингов (на примере лондонского проекта компании The Collective):
- Индивидуальная площадь: жилая ячейка («катушка») площадью 12 квадратных метров, оборудованная собственным санузлом и мини-кухней.
- Включенный сервис: в стоимость аренды входят коммунальные платежи, интернет, регулярная уборка и абонемент в фитнес-зал.
- Общественные зоны: масштабные общие кухни, кинотеатры и коворкинг внутри здания (с 50-процентной скидкой для резидентов).
- Социальный инжиниринг: работа комьюнити-менеджеров, организующих до 5 совместных мероприятий в день (экскурсии, пробежки, кинопросмотры).
По словам Шарапова, за четыре месяца в лондонском коливинге иностранный специалист узнает о городе больше, чем за два года жизни в отдельной квартире, благодаря постоянной коммуникации. Молодежь осознанно выбирает высокую плотность ради социальной активности, что подтверждается опытом Манхэттена, где средняя площадь молодежного жилья за 20 лет сократилась с 35 до 25 квадратных метров.
🌳 Деурбанизация периферии: медицинская инфраструктура и школы 45:09
Пандемия обнажила системные проблемы специализированных городских учреждений. По словам Александра Шарапова, высокая смертность в домах престарелых Лондона из-за заноса вируса обслуживающим персоналом заставит девелоперов и власти выносить подобные объекты за пределы центральных частей городов на изолированные территории с большими площадями.
Шарапов считает, что реальный отток семейного населения в пригороды начнется только при условии создания качественной образовательной и медицинской инфраструктуры. Эксперт приводит личный пример проживания в Великобритании: британские семьи выбирают жилье не по близости к работе, а на основе рейтингов местных школ, тратя на дорогу до центра более часа в связи со сложной дорожной ситуацией. По его оценке, загородные школы Новой Москвы обладают потенциалом для привлечения семейных покупателей.
Архитектурный критик Григорий Ревзин высказывает критический взгляд на текущие результаты градостроительных проектов. По его мнению, несмотря на позитивные планировочные концепции реновации, реальное исполнение на практике пока уступает конкурсным архитектурным проектам и опускается на уровень ниже. Главным вызовом для мегаполиса Ревзин называет проблему полицентризма. Он отмечает, что периферийные спальные районы Москвы до сих пор компенсируют отсутствие полноценной городской среды за счет крупных торгово-развлекательных комплексов, которые в условиях пандемии превращаются в основные источники эпидемиологической опасности.
🌿 Эксплуатируемые кровли и экономика «зеленого строительства» 53:54
Возможность создания садов на крышах жилых домов вызывает дискуссию среди экспертов. Сергей Кузнецов заявляет, что широкое внедрение практики использования кровель (по аналогии с Нью-Йорком или Берлином) в России наталкивается на жесткие барьеры:
- Устаревшие и избыточные пожарные нормативы.
- Технологическое и ментальное отставание строительной индустрии.
- Юридические сложности разграничения прав доступа к общедомовому имуществу.
Александр Шарапов подчеркивает, что ключевым ограничением выступает стоимость последующей эксплуатации зеленых зон. Он приводит исторический пример модернистского жилого дома архитектора Ле Корбюзье в Монреале, где эксплуатируемая крыша-сад и внутренние общественные галереи разорили жильцов из-за неподъемных затрат на содержание. Эксперт напоминает, что послевоенная Европа застраивалась ультра-экономными панельными домами без фитнес-залов именно по причине нехватки средств на их обслуживание. Под Стокгольмом современные социальные дома с большими садами также сталкивались с отказом жильцов заселяться из-за высокой стоимости коммунальных услуг.
Девелопер Алексей Тулупов подтверждает экономическую обоснованность этих опасений. В проектах бизнес-класса компании «Смайлик» эксплуатируемые кровли создаются, однако они передаются в частную собственность владельцам пентхаусов. По словам Тулупова, рядовые жильцы нижних этажей категорически не готовы оплачивать повышенные эксплуатационные расходы ради возможности подняться на крышу, если у дома есть благоустроенный закрытый двор.
