В новом выпуске программы Forward Guidance Джек Фарли беседует с Джеком Райаном, основателем компании Rex Homes и бывшим партнером Goldman Sachs. Главная тема обсуждения — структура рынка жилой недвижимости в США, которую Райан называет «крупнейшим картелем в истории страны», искусственно удерживающим комиссии на уровне 5,5–6% и препятствующим естественному снижению цен, которое должно было произойти под влиянием интернет-технологий.
🏠 Экономика «жилищного картеля» и фиксированные комиссии 1:05
По утверждению Джека Райана, индустрия брокерских услуг в США функционирует как картель, где плата за услуги агентов практически всегда составляет 5,5–6% вне зависимости от стоимости дома (будь то $300 тыс. или $30 млн) или опыта агента . Райан подчеркивает аномальность этой ситуации: в то время как интернет-технологии снизили комиссии во всех других сферах (фондовые брокеры, службы такси) на 80–90%, в недвижимости они остаются стабильно высокими на протяжении десятилетий .
Гость приводит международные сравнения для подтверждения своего тезиса:
- В Великобритании комиссия составляет около 1,5% .
- Аналогично низкие ставки (на 80% ниже американских) наблюдаются в Швеции, Финляндии, Сингапуре и Гонконге .
- Разница в 4% комиссии на рынке объемом $3 трлн транзакций в год означает, что американцы переплачивают около $120 млрд ежегодно .
Райан называет этот финансовый поток «поборами», превышающими доходы ОПЕК, и утверждает, что такая система наносит колоссальный вред потребителям и всей экономике США .
⛓️ Механизмы подавления конкуренции: «привязка» и «рулевое управление» 4:32
Джек Райан объясняет сложность системы тем, что Национальная ассоциация риелторов (NAR) намеренно создает запутанные правила для поддержания высоких цен . Ключевой механизм — обязательство продавца оплачивать услуги не только своего агента, но и агента покупателя, которого он даже не знает .
Райан выделяет две основные антиконкурентные практики:
- Незаконная привязка (Tying arrangement): Продавца вынуждают покупать услугу по поиску покупателя в пакете с оплатой услуг агента этого покупателя. В инвестиционном банкинге или юридической сфере такая практика была бы немыслима и незаконна .
- Рулевое управление (Steering): Если продавец предлагает агенту покупателя комиссию ниже стандартных 2,5–3%, риелторы начинают отговаривать своих клиентов от просмотра такого дома, чтобы максимизировать собственный доход .
Джек Фарли отмечает, что по закону агент покупателя имеет фидуциарную обязанность перед своим клиентом . Райан соглашается, подчеркивая, что ситуация, когда агент получает оплату от «другой стороны» сделки, создает неустранимый конфликт интересов, который в большинстве других отраслей запрещен этическими нормами .
📊 Макроэкономический эффект: инфляция и производительность 15:39
По мнению Джека Райана, ликвидация картельных комиссий имела бы мощный дефляционный эффект. Поскольку жилье составляет от 30% до 40% в индексе потребительских цен (CPI), снижение стоимости транзакций на 5% могло бы привести к падению общего показателя инфляции на 0,5–0,6% ежегодно в течение нескольких лет .
Экономические последствия сохранения статус-кво:
- Снижение объемов строительства: Райан утверждает, что при отмене искусственных комиссий маржа застройщиков (таких как Pulte или Lennar) выросла бы на 30–70%, что стимулировало бы массовое строительство нового жилья и естественное снижение арендных ставок .
- Потеря мобильности: Высокие издержки на смену жилья мешают людям переезжать туда, где их таланты наиболее востребованы (например, из Сан-Франциско в Остин), что напрямую тормозит рост производительности труда в масштабах страны .
- Застой в смежных отраслях: Снижение объема сделок из-за высоких комиссий бьет по доходам плотников, электриков и юристов. Райан приводит пример Торонто, где введение всего 1% налога на передачу собственности снизило объем транзакций на 15–20% .
⚔️ Противостояние Rex Homes с Zillow и NAR 18:53
Джек Райан основал компанию Rex Homes с целью снизить комиссии до 2% (и в перспективе до нуля), используя искусственный интеллект для автоматизации рутинных задач . Однако компания столкнулась с жестким сопротивлением.
Главным ударом стало введение так называемого «правила сегрегации» на платформе Zillow. Перед самым IPO компании Rex (оценка которой ожидалась на уровне $1 млрд) Zillow присоединилась к Национальной ассоциации риелторов . После этого объявления о продаже домов через Rex были перенесены из основной вкладки «Агенты» во вкладку «Другое» (Other) .
Последствия для Rex Homes:
- Количество просмотров объявлений упало на 80–90% .
- Потенциальные клиенты стали воспринимать Rex как «подозрительную» или «второсортную» компанию из-за названия вкладки .
- Компания, демонстрировавшая рост на 100% в год (и на 60% даже в разгар пандемии), увидела резкое падение объема транзакций .
Райан подчеркивает, что Zillow получает основной доход от рекламы, которую покупают именно агенты покупателей . Если комиссии снизятся, бюджеты этих агентов на рекламу сократятся, что создает прямую заинтересованность агрегаторов в сохранении старой системы .
🏛️ Политическое лобби и юридические баталии 1:05:21
Национальная ассоциация риелторов (NAR) является крупнейшей лоббистской группой в Вашингтоне. Райан указывает, что 1,5 млн членов ассоциации платят около $1,5 млрд членских взносов ежегодно . По его данным, NAR тратит на федеральное лоббирование около $70 млн — больше, чем два крупнейших профсоюза учителей вместе взятых .
Джек Райан обращает внимание на «странное молчание» Конгресса:
- Проводятся слушания по Google, Amazon и Facebook, но ни одного слушания по деятельности NAR .
- Ни один политик не хочет ссориться с риелторами, которые есть в каждом избирательном округе и являются влиятельными фигурами в местных сообществах .
На данный момент существует четыре пути борьбы с системой:
- Иски продавцов: Уже привели к мировому соглашению на $418 млн (дело Sitzer/Burnett), хотя Райан считает эту сумму мизерной по сравнению с вердиктом присяжных в $1,7 млрд .
- Иски покупателей: Находятся в процессе рассмотрения .
- Расследование Минюста США (DOJ): Ведомство недавно получило разрешение на возобновление расследования деятельности NAR .
- Иск Rex Homes: Компания подала апелляцию в суд девятого округа, оспаривая решение о прекращении дела против Zillow и NAR .
🔮 Будущее рынка: к 2030 году всё изменится? 1:00:52
Несмотря на текущие трудности, Джек Райан настроен оптимистично. Он полагает, что через пять лет индустрия не сможет выглядеть так же, как в 1990-х . По его мнению, прозрачность информации и интернет неизбежно сделают с рынком недвижимости то же самое, что они сделали с авиабилетами и торговлей акциями.
Райан прогнозирует, что отмена фиксированных комиссий принесет выгоду почти всем: домовладельцам, застройщикам, государству (через рост налогов на передачу собственности из-за увеличения объема сделок) и экономике в целом . Единственной проигравшей стороной окажутся традиционные риелторы, чьи сверхприбыли сейчас защищены антиконкурентными правилами.
В заключение гость отмечает, что даже высокие процентные ставки по ипотеке исторически слабо коррелируют с ценами на жилье в долгосрочной перспективе, а реальной проблемой остается дефицит предложения, вызванный в том числе и «налогом» в виде огромных комиссионных .
