В новом выпуске SaaStr Джейсон Лемкин обсуждает будущее офисных пространств с Джастином Бедекарром и Джейми Катчером из компании Raise.Work. На фоне противоречивых заголовков в СМИ о «смерти городов» эксперты делятся реальными данными о рынке коммерческой недвижимости в Сан-Франциско, Нью-Йорке и других технологических хабах, объясняя, почему гибридная модель требует от компаний больше площадей, а не меньше.
🌉 Парадокс Сан-Франциско: Рекордная вакантность против рекордного спроса 2:25
Джейсон Лемкин отмечает, что визуально район SOMA (South of Market) в Сан-Франциско выглядит опустевшим, а уровень физического присутствия сотрудников в офисах города остается самым низким среди крупнейших мегаполисов США . Однако Джастин Бедекарр приводит данные, которые противоречат впечатлению о «смерти» технологической столицы:
- В 2019 году (пик рынка) в SOMA было арендовано 8,2 млн кв. футов офисных площадей .
- В 2020 году этот показатель упал ниже 6 млн.
- В 2021 году объем аренды подскочил до 9,6 млн кв. футов, что превышает допандемийные показатели и приближается к среднему значению самого активного десятилетия .
По мнению Джастина Бедекарра, низкая посещаемость (около 20–25%) была обусловлена строгими масочными режимами. Как только ограничения снимаются, офисы «взрываются энергией» . Он утверждает, что такие гиганты, как Apple, Google, Salesforce и Meta, нацелены на массовое возвращение сотрудников к апрелю 2022 года . Например, компания Slack, вопреки заголовкам о сокращении площадей, сохраняет свою штаб-квартиру на 500 Howard Street, перепроектировав её в общественное пространство .
🍎 Нью-Йорк и «солнечные» штаты: Где жизнь уже кипит 16:20
Джейми Катчер, управляющий офисом Raise.Work в Нью-Йорке, отмечает, что активность в этом регионе значительно выше, чем на Западном побережье. Крупные технологические компании (Roku, TikTok) продолжают агрессивно расширяться, что создает «эффект просачивания» (trickle-down effect) для среднерыночных стартапов .
Ключевые факты о рынке Нью-Йорка:
- Количество сделок по аренде площадей более 100 000 кв. футов (уровень «супер-единорогов») выросло в 4–5 раз по сравнению с прошлым годом .
- В районе Midtown South (SoHo, Chelsea, Flatiron) объем сделок вырос на 65% .
- Офисы площадью от 5 до 20 тысяч кв. футов (для команд от 20 до 150 человек) остаются самым конкурентным сегментом .
Джастин Бедекарр добавляет, что в южных штатах (Техас, Флорида) ситуация еще более активна из-за отсутствия жестких ковидных ограничений. В Хьюстоне уровень возврата в офисы достиг 50% . В Остине компания Facebook (Meta) заключила крупнейшую сделку по аренде офиса в истории города .
🛋️ Новая философия пространства: От штаб-квартир к хабам и «библиотекам» 9:14
Несмотря на возможность работать удаленно, такие компании, как Figma, Notion и Chime, арендуют массивные и дорогие пространства . Джастин Бедекарр считает, что компании используют офис как инструмент для построения связей, а не просто как место для «работы за столом».
По словам Бедекарра, сегодня формируются разные модели использования пространства:
- Модель «Кафе» (Brex, Loom): Офисы превращаются в перки, места для встреч и коллабораций, а не обязательные рабочие хабы .
- Модель «Библиотека» (Thumbtack): Пространство проектируется исключительно для глубокой сфокусированной работы, где нельзя шуметь .
- Модель «Remote-first» (Coinbase, Dropbox): Основные процессы цифровые, но физические точки нужны для культурной синхронизации .
Джейсон Лемкин высказывает опасение, что гибридный формат создает риск появления «граждан первого и второго сорта» в зависимости от того, находится человек в офисе или нет .
📊 Математика гибридного офиса: Плотность и расходы 28:29
Джейсон вспоминает свой опыт в Adobe, где переход на открытые пространства был продиктован желанием финансового отдела увеличить плотность сотрудников на 40% . Однако в новом мире эта логика меняется.
Согласно данным, которые приводит Джастин Бедекарр:
- Только 5,5% бизнесов в США реально сократили свои площади относительно количества сотрудников .
- Стандартом становится разделение: те, кто в офисе 3+ дня в неделю, получают закрепленный стол (dedicated desk); остальные пользуются системой «горячих столов» (hot-desking/hoteling) .
- Средняя норма площади остается на уровне 150–200 кв. футов на человека .
Интересный тренд — резкий рост количества «спутниковых» офисов. Стартап Mercury, имея всего 100 сотрудников, открыл 6 офисов в разных локациях . По мнению Лемкина, это ведет к росту операционных расходов: поддерживать 10 маленьких офисов может стоить в 1,3–1,4 раза дороже, чем одну большую штаб-квартиру, из-за «скрытых» административных затрат .
💻 Технологии в коммерческой недвижимости: Будущее без посредников? 37:10
Джастин Бедекарр (ранее основавший 42 Floors) объясняет, что Raise.Work — это гибрид брокериджа и технологической платформы. В отличие от жилой недвижимости (где есть примеры вроде OpenDoor), коммерческая аренда остается слишком сложной для полной автоматизации.
Ключевые аргументы в пользу сохранения брокеров:
- Сложность сделок: Решения принимают CEO и CFO, а контракты на сотни тысяч футов включают слишком много переменных .
- Управление портфелем: Технологии Raise.Work позволяют управлять 10–20 офисами в разных городах через единую платформу, автоматизируя поиск и управление платежами, но не исключая человеческую экспертизу .
- Стоимость: В США комиссию брокерам платят арендодатели, поэтому для стартапов услуги качественного консультанта фактически являются бесплатными или составляют «погрешность округления» в бюджете аренды .
📅 Прогноз и рекомендации для фаундерoв 14:36
Джейсон Лемкин и Джастин Бедекарр сходятся во мнении, что окно возможностей для выгодной аренды в технологических центрах закрывается:
- Дедлайн по Сан-Франциско: Если стартап хочет иметь выбор и хорошие условия в SOMA, сделку нужно закрыть до лета 2022 года .
- Дедлайн по Нью-Йорку: Рынок уже на 50% вернулся к пиковым показателям присутствия и продолжает ускоряться. Медлить нельзя .
- Big Tech скупает всё: Пять крупнейших компаний (Amazon, Facebook, Google, Microsoft и др.) за время пандемии арендовали 18,4 млн кв. футов — это эквивалентно 312 футбольным полям . Они смотрят на 3–4 года вперед и забирают лучшие активы, пока стартапы выжидают.
