В новом выпуске подкаста Capital Allocators Тед Сайдес беседует с Майклом Леви, CEO компании Crow Holdings. В центре внимания — история легендарной недвижимости империи Траммелла Кроу, уроки управления капиталом в периоды рыночных потрясений и стратегия выживания семейного офиса, превратившегося в глобального игрока с активами под управлением (AUM) в $30 миллиардов.
🌉 Из Нью-Йорка в Даллас: Путь к управлению империей 1:25
Карьера Майкла Леви началась в 1994 году в разгар кризиса ссудо-сберегательных касс (SNL crisis). По его словам, именно тогда Уолл-стрит начала «выручать» Мейн-стрит, что обеспечило огромный поток сделок и колоссальный опыт для молодого юриста из Бруклина . Проработав в Solomon Brothers и Prudential Securities, Леви перешел в Morgan Stanley, который в конце 90-х считался мировым лидером в сфере финансирования недвижимости .
Критическим моментом в его биографии стал финансовый кризис 2008 года. Будучи соруководителем отдела инвестиционно-банковских услуг в сфере недвижимости, Леви переключился с консультирования клиентов на спасение самой компании Morgan Stanley . В этот период он занимался реструктуризацией портфеля, который находился на грани краха из-за высокого кредитного плеча и перекрестного обеспечения активов .
В 2014 году произошла судьбоносная встреча с Харланом Кроу, сыном основателя империи Crow Holdings. По воспоминаниям Леви, собеседование длилось несколько часов, но в нем не было ни слова о бизнесе:
- Харлан Кроу спрашивал о дедушках и бабушках кандидата .
- Его интересовало, как рос Леви, кто его друзья и каковы его семейные ценности .
- Целью было понять человеческую суть, а не профессиональный бэкграунд .
В итоге в 50 лет Леви принял решение переехать из Нью-Йорка в Даллас, чтобы возглавить семейный бизнес как первый сторонний управляющий не из династии Кроу .
🏗️ Культура Crow Holdings: Моральный компас и децентрализация 15:55
Crow Holdings — это организация с 75-летней историей, основанная Траммеллом Кроу в 1948 году. Леви отмечает, что главной ценностью компании является её культура, которую он называет «топ-децильной» (входящей в 10% лучших) по уровню порядочности и честности .
Основные черты корпоративной этики Crow Holdings:
- Слово как облигация: Отношения строятся на доверии, а не на «наемнических» годовых контрактах, характерных для Уолл-стрит .
- Децентрализация: Семья Кроу верит в предоставление высокой степени автономии руководителям подразделений .
- Партнерство: Бизнес воспринимается не как собственность семьи, а как партнерство между сотрудниками и владельцами .
Леви подчеркивает, что его первой задачей при вступлении в должность было «не навредить» (Do no harm) . Он провел первый год, просто слушая и путешествуя по региональным офисам, осознавая, что ценность создают не капитальные рынки Нью-Йорка, а люди, которые проектируют, строят и эксплуатируют здания в Техасе или на Юго-Востоке США .
🏠 Стратегические направления и пять столпов бизнеса 16:34
Сегодня Crow Holdings — это диверсифицированный холдинг, который оперирует пятью основными бизнес-линиями:
- Мультисемейный офис (Wealth Management): Группа из 40 специалистов инвестирует в акции, облигации, хедж-фонды и Private Equity для сверхбогатых семей .
- Исторические активы семьи: Крупные отели и офисные кампусы, накопленные за 75 лет .
- Real Estate Private Equity: Фонды с 20-летней историей и отличным послужным списком .
- Девелопмент: Один из крупнейших застройщиков жилья (multifamily) и промышленных объектов в США .
- Энергетика (Solar Business): Новое направление, занимающееся солнечными фермами и традиционной энергетикой .
Майкл Леви утверждает, что компания фокусируется на очевидных секулярных трендах: миграция населения на Юг и Юго-Запад США, рост электронной коммерции (что требует больше складов) и колоссальный дефицит доступного жилья в Америке .
📈 Рыночные возможности: Индустриальная недвижимость vs Офис 30:27
Леви придерживается жесткой позиции относительно офисной недвижимости: Crow Holdings полностью вышла из этого сектора еще в начале 2010-х годов . По его мнению, офисы — это крайне волатильный актив, требующий огромных вложений в ремонт и комиссионные агентам как раз в те моменты, когда экономика падает . Сегодня в портфеле компании более 600 объектов, но нет ни одного офисного здания (кроме собственной штаб-квартиры в Далласе) или отеля .
Вместо этого компания активно развивает специфические ниши:
- Изготовленное жилье (Manufactured Housing): Леви считает этот сектор недооцененным. Компания выкупает «трейлерные парки», инвестирует в инфраструктуру и ландшафт, повышая стоимость жизни для жителей, которые сами владеют своими домами на арендованной земле .
- АЗС и придорожный ритейл: Crow Holdings успешно инвестирует в заправки и магазины у дома уже 20 лет, отмечая, что за это время не было ни одного дня задержки аренды от арендаторов .
- Студенческое жилье: Акцент на топ-50 университетов с сильными спортивными программами, где спрос на качественное жилье остается высоким .
🛡️ Управление в эпоху кризиса и высоких ставок 30:53
Текущую ситуацию на рынке (осень 2023 года) Леви сравнивает по уровню сложности с периодом 2008–2009 годов, но с существенным отличием . Если тогда рухнула банковская система, то сейчас главной проблемой стал резкий рост ключевой ставки при сильных фундаментальных показателях аренды .
Приоритетом на данный момент Леви называет частный кредит (Private Credit) . В условиях, когда традиционные банки сократили кредитование, Crow Holdings предоставляет мезонинные и прямые займы застройщикам и операторам, получая доходность в районе 15–19% при умеренном риске .
🏎️ Личные уроки и философия лидерства 50:56
В завершение беседы Майкл Леви поделился личными инсайтами:
- О фокусе: Его хобби — вождение гоночных автомобилей на треке . Он считает это формой медитации, так как это единственное место, где цена потери концентрации мгновенно становится критической .
- О прогнозистах: Главным «раздражителем» (pet peeve) для Леви являются люди, которые с уверенностью предсказывают будущее экономики или движение процентных ставок. Он убежден, что никто на самом деле не знает будущего .
- О справедливости: У своего наставника Оуэна Томаса (Morgan Stanley) он научился тому, что справедливость в распределении ресурсов и отсутствие стремления забирать все лавры себе позволяют привлекать самых талантливых людей в индустрии .
Главная миссия Леви в Crow Holdings — не достижение целевых показателей по объему активов (AUM), а создание возможностей для сотрудников. «Если организация не растет, она не создает возможности, и вы теряете людей», — заключает он .
