В интервью на канале The Compound эксперт по недвижимости Билл Макбрайд и ведущая Джилл Шлезингер обсуждают текущее состояние рынка жилья США, проводя параллели с кризисом 2008 года. Анализ охватывает исторические циклы стоимости жилья, влияние демографических сдвигов и современные вызовы, такие как «ипотечное запирание» и кризис страхования.
📈 Исторический контекст и пузырь 2005 года 1:18
Билл Макбрайд, автор известного блога Calculated Risk, начал предупреждать о формировании пузыря на рынке недвижимости еще в январе 2005 года. По его словам, индикатором безумия стали не только графики индекса Кейса-Шиллера (Case-Shiller index), данные которого стали публичными только в 2006 году, но и реальные жизненные примеры.
В качестве иллюстрации гость приводит историю своей знакомой из спортзала: при доходе в 40 000 долларов в год она смогла купить кондоминиум за 400 000 долларов, получив тизерную ипотечную ставку в 1%. Рынок того времени был переполнен молодыми ипотечными брокерами на дорогих машинах, предлагавшими кредиты буквально каждому.
Важные аспекты исторического анализа:
- Номинальные vs Реальные цены: Джилл Шлезингер подчеркивает, что обыватели часто смотрят на номинальный рост (купил за 20к, продал за 2 млн), но Билл Макбрайд настаивает на оценке цен с поправкой на инфляцию.
- Уроки начала 80-х: В период высокой инфляции конца 70-х и начала 80-х цены на жилье в реальном выражении упали на 10–15%, хотя номинально оставались стабильными.
- Ипотека прошлого: Свою первую ипотеку в 1979 году Билл Макбрайд взял под 11,1%, и при продаже дома через несколько лет возможность передать эту ставку покупателю была серьезным преимуществом.
📉 От «Медвежьего» дна к периоду «Нирваны» 5:44
Билл Макбрайд вспоминает, что в январе 2012 года он одним из первых объявил о достижении дна рынка недвижимости. На тот момент он имел репутацию «супер-медведя» из-за точных прогнозов финансового кризиса, поэтому его переход к оптимизму вызвал шквал критики со стороны «перманентных медведей».
Период с 2012 по 2020 годы Билл называет идеальным временем для рынка:
- Строители были довольны, так как любой возведенный объект находил покупателя.
- Покупатели радовались стабильному росту цен.
- Аналитик Айви Зельман (Ivy Zelman) окрестила это время «Нирваной» для недвижимости.
Однако пандемия в марте 2020 года резко изменила ландшафт. В начале локдаунов, например в Калифорнии, дома нельзя было даже показывать лично, что на несколько месяцев парализовало рынок.
🏠 Пандемийный бум и сила демографии 8:49
Вопреки ожиданиям скептиков, пандемия не обрушила рынок, а подтолкнула его вверх. Билл Макбрайд выделяет ключевой фактор — демографию. По его словам, поколение миллениалов (крупнейшее в истории США) как раз к 2020 году вошло в возраст активной покупки жилья — около 30 лет.
Этому способствовали и макроэкономические условия:
- Стимулирующая фискальная политика.
- Решение ФРС снизить процентные ставки до нуля, что привело к появлению ипотечных ставок ниже 3%.
- Резкое сокращение предложения (Supply) к концу 2020 года.
Билл Макбрайд утверждает, что в аналитике жилья предложение важнее спроса, так как спрос сложнее оценить количественно. Сейчас рынок постепенно возвращается к нормальным уровням предложения, характерным для 2019 года.
⚰️ Правило «Трех D» и кризис страхования 11:18
Почему люди продают дома, даже когда ставки по ипотеке высоки? Билл ссылается на концепцию «3D», предложенную его коллегой Тантой (Tanta):
- Death (Смерть)
- Divorce (Развод)
- Disease (Болезнь) — хотя роль этого фактора снизилась благодаря страхованию.
К этому списку в кризис 2008 года добавилось четвертое «D» — Debt (Долг). В современных реалиях, особенно во Флориде, возникает новая проблема — кризис страхования и обязательного обслуживания. Из-за климатических изменений стоимость страховки во Флориде иногда превышает размер ипотечного платежа, а новые требования к обслуживанию старых кондоминиумов после обрушения зданий приводят к огромным разовым сборам с владельцев.
⚖️ Стоит ли покупать жилье сейчас? 13:43
На вопрос о целесообразности покупки жилья в текущий момент Билл Макбрайд отвечает утвердительно, но с оговорками. По его мнению, рынок недвижимости крайне сложно «подловить» по времени. Единственный период, когда он прямо советовал не покупать — это 2004–2007 годы.
Сегодня ситуация иная:
- Отсутствие принудительных продаж: В отличие от 2008 года, у домовладельцев сейчас огромный собственный капитал (Equity), и мы не увидим лавины изъятий залогов.
- Качество кредитов: По данным ФРБ Нью-Йорка, сегодня подавляющее большинство заемщиков имеют отличный кредитный рейтинг. Эпоха NINJA-кредитов (без дохода, работы и активов) осталась в прошлом.
- Совет инвесторам: Если цифры сходятся и вы планируете жить в доме 5–7 лет, покупка имеет смысл. Однако не стоит ожидать бурного роста стоимости в ближайшее время; скорее всего, цены будут двигаться вбок (flat) в реальном выражении.
🗝️ «Ипотечное запирание» и прогноз по ставкам 29:49
Одной из главных проблем рынка остается «эффект блокировки». Почти 60% всех действующих ипотечных кредитов в США имеют ставку ниже 4%. При текущих ставках около 6-7% владельцам крайне невыгодно переезжать, так как это приведет к резкому росту ежемесячного платежа за аналогичное или даже меньшее жилье.
Прогнозы Билла Макбрайда по ипотечным ставкам:
- К концу следующего года (2025) ставка по 30-летней фиксированной ипотеке может составить около 5.75% – 5.9%.
- Возврат к ставкам ниже 5% возможен только в случае серьезного экономического кризиса.
- Нормальным (медианным) уровнем для рынка исторически является диапазон 5–6%.
🏢 Аренда против владения: проблема данных CPI 33:52
Билл и Джилл обсуждают лаг в данных по инфляции. Официальный индекс потребительских цен (CPI) учитывает стоимость аренды с большим опозданием.
Билл Макбрайд отмечает:
- Рыночные цены на аренду (asking rents) практически не растут или даже снижаются последние 1,5 года.
- В CPI аренда все еще показывает рост, так как этот показатель учитывает старые контракты, которые обновляются раз в год.
- Реальная инфляция, по мнению гостя, вероятно, уже ниже официальных цифр ФРС.
Несмотря на то, что за последние 5 лет цены на покупку жилья выросли на 50%, а аренда — только на 20%, Билл Макбрайд предпочитает владение. По его словам, это дает контроль над своей жизнью и избавляет от зависимости от решений арендодателя.
📊 «Большая пятерка» экономических индикаторов 39:43
В завершение беседы Билл Макбрайд перечислил ключевые показатели, за которыми должен следить каждый инвестор:
- Занятость и безработица (Jobs / Unemployment) — важнейший фактор.
- ВВП (GDP).
- Продажи новых домов и объемы строительства (New home sales / Housing starts) — это опережающие индикаторы для экономики.
- Инфляция.
- Розничные продажи.
Хотя Билл Макбрайд не является поклонником индексов потребительской уверенности как точных индикаторов, он подчеркивает, что для локальных рынков (таких как Остин, Техас или Флорида) критически важно следить за динамикой предложения и стоимостью владения, включая налоги и страховку.
