Рынок жилья в США демонстрирует неожиданную устойчивость: вопреки прогнозам аналитиков о неминуемом крахе из-за высоких процентных ставок, объемы строительства новых домов в мае 2023 года показали рекордный рост за последние десятилетия. Ведущий подкаста Prof G Markets Скотт Гэллоуэй анализирует, почему цены остаются на исторических максимумах и как «культура отказа» и дефицит предложения превращают американскую мечту в недоступный предмет роскоши.
📈 Рекордный скачок строительства: цифры против ожиданий 0:00
На протяжении последнего года сектор строительства нового жилья в США находился в глубоком упадке. Если в 2021 году ежемесячно закладывалось почти 2 миллиона новых домов, то в 2023 году этот показатель снизился до 1,4 миллиона . Экономисты ожидали продолжения спада, однако майские данные оказались сенсационными.
Ключевые показатели за май:
- Количество новых строек достигло 291 000 единиц .
- Рост по сравнению с апрелем составил 22%, что стало крупнейшим процентным увеличением с 2016 года .
- В абсолютном выражении это самый масштабный прирост за последние три десятилетия .
- Индекс уверенности застройщиков (homebuilder sentiment) поднялся до максимума за последние 11 месяцев .
Скотт Гэллоуэй отмечает, что рынок жилья остается «перегретым» . Несмотря на то, что многие аналитики предсказывали апокалипсис и обвал цен после повышения ипотечных ставок до 6–7%, этого не произошло. По словам ведущего, маржинальный покупатель по-прежнему стремится войти в рынок даже при текущих ставках .
🏗️ Проблема дефицита и «стратегия LVMH» в жилье 2:01
Основная причина устойчиво высоких цен — около 390 000 долларов за медианный дом — кроется в остром дефиците предложения . Продажи существующего жилья упали почти на 25% по сравнению с прошлым годом, так как в стране строится недостаточное количество новых объектов .
Скотт Гэллоуэй утверждает, что США вошли в состояние «роскошного менталитета отказа» (rejectionist luxury mindset) и так называемого NIMBY-движения (Not In My Backyard — «только не на моем заднем дворе») .
Суть этой позиции, по мнению Гэллоуэя, заключается в следующем:
- Защита активов: Как только человек получает диплом или покупает дом, он начинает лоббировать ограничение доступа для новых участников, чтобы повысить ценность своего актива .
- Бюрократические барьеры: Владельцы жилья приходят на заседания местных советов и находят любые предлоги, чтобы заблокировать новые строительные проекты .
- Искусственный дефицит: Нация, по словам Скотта Гэллоуэя, перешла к «стратегии LVMH» (производитель люксовых товаров), сознательно создавая дефицит там, где он недопустим — в жилье и образовании .
Ведущий приводит жесткую аналогию с высшим образованием: если бы существовала таблетка, снижающая риск депрессии, ожирения и диабета, а также увеличивающая доход, было бы аморально ограничивать доступ к ней 3–5% населения . Однако именно это, по мнению Гэллоуэя, делают элитные университеты (например, Принстон), ограничивая прием при огромных эндаументах, и то же самое происходит на рынке жилья через зонирование и ограничения на выдачу разрешений .
📉 Жилищный кризис поколений: 1994 против 2023 4:13
Скотт Гэллоуэй делится личным примером, чтобы проиллюстрировать масштаб проблемы. В 1994 году, вскоре после окончания бизнес-школы, он купил дом в Сан-Франциско за 285 000 долларов . На тот момент его зарплата составляла около 100 000 долларов в год — дом стоил 2,8 его годовых оклада .
Сегодня ситуация радикально иная:
- Средняя зарплата выпускника MBA составляет около 150 000 долларов .
- Аналогичный дом стоит порядка 2 миллионов долларов .
- Соотношение цены дома к зарплате выросло с 2,8x до 12x и более .
По мнению Гэллоуэя, такая модель нежизнеспособна. Она приводит к тому, что молодые люди не могут пустить корни, не создают семьи и не начинают копить деньги . Статистика подтверждает этот тренд: в 2021 году уровень владения жильем среди взрослых в возрасте 25–34 лет составил 41,6% против 45% в 1990 году . При этом доля тех, кто живет с родителями, выросла с 12,5% до 20% за тот же период .
🛡️ Поиск выхода: инновации и законодательство 5:05
Решение проблемы Гэллоуэй видит в федеральном или штатном законодательстве, которое лишило бы местные советы возможности блокировать стройки. Он упоминает опыт Флориды, где попытки упростить выдачу разрешений столкнулись с саботажем местных властей .
Интересным примером «невидимой руки рынка» стал случай во Флориде, где застройщик выкупил участок земли и зарегистрировал его как отдельный город . Это позволило компании самой сформировать городской совет и органы управления, чтобы построить десятки тысяч единиц жилья без помех со стороны соседей-активистов .
Скотт Гэллоуэй считает, что:
- Законы должны иметь уклон в пользу строительства, а не против него .
- Отсутствие доступного жилья становится экзистенциальной угрозой для молодежи .
- Хотя экономисты спорят о выгоде владения домом (с учетом налогов и страховки), владение дает огромную «психологическую отдачу» (psychic return) и является основой накопления капитала для среднего класса .
⛓️ «Золотые наручники» и монетизация ипотечных ставок 8:33
Механика влияния процентных ставок на рынок сейчас искажена. Обычно повышение ставок ФРС должно снижать цены, так как покупательная способность падает: если при 3% ставке пара могла позволить себе дом за 600 000 долларов, то при 6% — только за 400 000 .
Однако рынок замер из-за искусственного ограничения предложения: люди, успевшие взять ипотеку под 3%, не хотят продавать дома, чтобы не перекредитовываться под 6–7% . Это явление часто называют «золотыми наручниками» ипотеки.
В условиях отсутствия реального движения цен (price discovery) рынок ищет креативные выходы:
- Передача ставок как активов: Согласно данным Redfin, растет число сделок, где ипотечная ставка фактически продается вместе с домом .
- Сложные структуры сделок: Покупатели берут на себя платежи продавца по старой низкой ставке, обязуясь выкупить его долю через несколько лет, когда потребуется рефинансирование . Это позволяет покупателю получить обслуживание долга ниже рыночного уровня и «позволить себе больше дома» .
В заключение Скотт Гэллоуэй подчеркивает, что устойчивость рынка жилья в текущих условиях можно назвать шокирующей, и надеется, что новые данные о строительстве станут началом разворота негативного тренда для молодого поколения .
