«Мясо и картошка» рынка недвижимости: как Маршалл Бойд превратил семейный бизнес в институциональный фонд 0:32
Инвестиции в недвижимость зачастую воспринимаются как игра с высокими ставками, где успех определяется громкими именами и многомиллиардными сделками. Однако Маршалл Бойд, сопрезидент и директор по инвестициям Interstate Equities Corporation (IEC), придерживается иного подхода. В разговоре с Тедом Сайдсом на подкасте Capital Allocators он описывает стратегию своей компании как «инвестиции в мясо и картошку» — консервативный, операционно-ориентированный бизнес, сфокусированный на многоквартирных домах на западном побережье США.
Путь к недвижимости: от технологий к «тихой гавани» 2:19
Карьера Бойда началась в 2002 году в Пало-Альто, в самом центре технологического бума. Опыт работы финансовым аналитиком в технологической группе CSFB под руководством Фрэнка Кватрона позволил ему увидеть как невероятные взлеты, так и болезненные падения рынка.
- Уроки волатильности: По мнению Бойда, работа в высокорискованной технологической среде сформировала его отношение к инвестированию. Он осознал, что предпочитает «мир с низкой волатильностью», где риски более предсказуемы.
- Опыт в TA Associates: Работа в этой частной инвестиционной фирме научила Бойда методологии: как писать инвестиционные меморандумы, оценивать риски и принимать взвешенные решения.
После смерти отца, основавшего IEC в 80-х годах, Бойд принял решение не идти в бизнес-школу, а вместе с сестрой Джулией возродить семейную компанию. На тот момент бизнес представлял собой «скелет»: несколько сотрудников, 10 объектов недвижимости и отсутствие инвестиционной команды.
Инвестиционный тезис и стратегия «синглов и даблов» 5:45
Философия IEC строится на идее, что 85% многоквартирного жилья в США находится в управлении частных лиц, которые часто не уделяют должного внимания содержанию активов.
- Фокус на инфилл-рынках: Компания инвестирует в районах с отличными школами и близостью к крупным работодателям, где спрос на аренду стабилен. Они избегают рынков, где возможна массовая новая застройка, предпочитая улучшать уже существующий фонд.
- Операционная диссипация: Бойд утверждает, что основная ценность создается не макроэкономическими прогнозами, а ежедневной работой: ремонтом, улучшением условий жизни арендаторов и управлением расходами.
- Отказ от погони за «триплами»: Бойд называет свой подход инвестированием в «синглы и даблы». Вместо попыток сорвать куш с рискованными проектами, компания фокусируется на создании стабильного профиля доходности.
Выживание в кризис и привлечение институционального капитала 9:40
Период 2007–2010 годов стал для компании серьезным испытанием. Чтобы спасти бизнес после кризиса, Бойду пришлось буквально «сжечь мосты»: он взял кредит под залог собственного дома и работал без зарплаты.
- Прозрачность как инструмент продаж: В поисках капитала Бойд и его сестра провели более 150 встреч с инвесторами. Они не скрывали трудностей, делая упор на операционном мастерстве и дисциплине.
- Breakthrough: Ключевой момент наступил, когда благодаря знакомству через Park Hill им удалось привлечь внимание крупного фонда (эндаумента). С 2010 по 2014 год IEC работала с этим эндаументом как с отдельным счетом, доказав свою способность профессионально распоряжаться капиталом.
Операционная «кухня»: как создать стоимость 23:48
Процесс обновления объектов в IEC напоминает точно отлаженный механизм. Компания нацелена на возврат от вложений в ремонт на уровне 20%.
- Диалог с арендаторами: Первым делом команда опрашивает жителей, чтобы выявить все накопившиеся проблемы.
- Скорость ремонта: Типовой полный ремонт квартиры занимает от 12 до 15 дней при бюджете $15 000–20 000.
- Итерации: Бойд отмечает, что они постоянно оценивают рентабельность отдельных элементов ремонта, отказываясь от излишеств, если те не ведут к росту арендной платы.
Управление рисками и взгляд в будущее 41:36
Несмотря на рост стоимости капитала из-за повышения процентных ставок, Бойд сохраняет оптимизм относительно сектора многоквартирного жилья.
- Физические риски: Компания принципиально не инвестирует в объекты с серьезными экологическими проблемами или дефектами фундамента, так как в модели «маленьких прибылей» нет времени на исправление фатальных ошибок.
- Устойчивость арендаторов: Бойд отмечает, что соотношение арендной платы к доходу их жильцов составляет около 17%, что является здоровым показателем, защищающим бизнес от резких экономических колебаний.
Маршалл Бойд убежден, что секрет успеха заключается в концентрации на своем сегменте. В планах IEC — продолжать совершенствовать работу в рамках текущей географии, развивать внутренние кадры и поддерживать «True North» — верность принципам честности и профессионализма, заложенным родителями.
