Инвестиции в сельскохозяйственные земли часто воспринимаются как консервативная и скучная ниша, однако для Джея Джиротто (Jay Girotto), сооснователя компании Farmland Opportunity, это рынок с уникальной неэффективностью и мощным потенциалом хеджирования инфляции. В интервью Теду Сайдсу он рассказывает, как опыт работы в софтверной индустрии помог ему разглядеть возможности в самом традиционном активе США и почему прямое владение пашнями может быть выгоднее классических фондов.
🌽 От Кремниевой долины до кукурузных полей Айовы 2:49
Джей Джиротто вырос в семье потомственных фермеров из Канзаса и Айовы, но его путь к инвестициям в землю лежал через Гарвард и технологический сектор . После получения степени MBA в Гарвардской школе бизнеса в 1999 году, он оказался в эпицентре интернет-бума, работая в таких компаниях, как Homestead.com (продана Intuit) и DemandTec (вышла на IPO) .
Поворотный момент наступил в 2009 году на десятилетней встрече выпускников бизнес-школы. Обсуждая последствия финансового кризиса, Джиротто и его однокурсники заметили уникальный факт: пока все активы стремительно обесценивались, стоимость сельхозугодий в США по данным USDA упала всего на 4%, а денежные потоки от аренды и вовсе не прерывались . Это осознание привело к созданию Farmland Opportunity — компании, которая сегодня управляет активами на сумму $400 млн .
По словам Джея Джиротто, решение заняться сельским хозяйством было продиктовано не только ностальгией, но и поиском «тихой гавани» для капитала, которая при этом обладает встроенными механизмами роста за счет продуктивности и инфляции .
🧩 Неэффективность рынка: наследие закона о гомстедах 5:50
Основной тезис Farmland Opportunity строится на глубокой фрагментированности и неэффективности рынка земли в США, особенно к северу от линии Мейсона — Диксона. Джиротто объясняет это историческими причинами:
- Закон о гомстедах (Homestead Act): В период с 1850 по 1900 годы земля раздавалась участками по 160 акров (квадратная миля, разделенная на четыре части) .
- Дробление собственности: В типичном округе штата Айова на 300 000 акров пашни может приходиться более 3000 индивидуальных владельцев .
- Отсутствие корпоративного контроля: Землей почти не владеют крупные корпорации, что создает сложности для институциональных покупателей, привыкших к масштабным сделкам .
Джей Джиротто утверждает, что такая структура рынка позволяет находить активы с дисконтом в 10–20% от рыночной стоимости . Продавцы часто руководствуются неэкономическими мотивами: нежеланием проводить публичный аукцион, семейными спорами или необходимостью быстро закрыть сделку без участия соседей, с которыми могут быть натянутые отношения .
📈 Экономика урожая: доходность и оценка активов 9:31
Инвестиции в пашню генерируют доход из двух источников: операционной прибыли от аренды и долгосрочного прироста стоимости земли.
Операционная доходность:
- Средний рыночный показатель денежной доходности в США составляет около 3% .
- Farmland Opportunity, по словам Джиротто, исторически достигает 4% чистой доходности (после вычета налогов и комиссий) .
- Это достигается за счет покупки земли с дисконтом и работы с высокоэффективными операторами, которые показывают урожайность на 20% выше средней по округу .
Прирост стоимости земли:
- Исторически стоимость земли растет примерно на 6% в год .
- Половина этого роста (3%) — это хедж против инфляции .
- Вторая половина (3%) обусловлена ростом продуктивности (генетическое улучшение семян, новые технологии обработки) .
Джиротто отмечает, что в консервативных моделях Farmland Opportunity закладывает суммарную доходность (Yield + Appreciation) на уровне высоких однозначных чисел (High single digits), что делает актив привлекательным для эндаумент-фондов и семейных офисов .
🗺️ География стратегии: от Айовы до Палуса 16:43
Портфель компании распределен по трем ключевым регионам, каждый из которых имеет свой инвестиционный тезис:
- Центральный Средний Запад (50% портфеля): «Ядро» сельхозугодий США (Айова и прилегающие штаты). Здесь самая высокая ликвидность и стабильность почв .
- Северная Миннесота (25% портфеля): Ставка на глобальное потепление. Джиротто объясняет, что благодаря увеличению количества тепловых единиц и появлению новых гибридов, регион переходит от выращивания ячменя к более прибыльной севообороту кукурузы и сои .
- Регион Палус (Тихоокеанский Северо-Запад): Территория на стыке штатов Вашингтон, Орегон и Айдахо. Джиротто считает этот регион рыночным арбитражем: урожайность пшеницы здесь в два раза выше средней по стране, а цена земли выше всего на 40% . Низкие цены обусловлены культурной закрытостью региона и редкими публичными продажами .
🚜 Операционное управление и выбор фермеров 9:44
Farmland Opportunity не обрабатывает землю самостоятельно, а полагается на сеть из 66 тщательно отобранных операторов, управляющих 87 000 акров . Джиротто выделяет несколько критериев выбора партнеров:
- Прогрессивные методы: Использование точного земледелия (precision agriculture) и дифференцированного внесения удобрений .
- Финансовая устойчивость: Компания анализирует соотношение собственной земли фермера к арендуемой. Те, кто владеет менее чем 2% обрабатываемых площадей, считаются рискованными, так как они более уязвимы к убыточным годам .
- Урожайность: Обязательное условие — подтвержденная история урожайности на 20% выше среднего показателя по округу (USDA T-Yield) .
Гость подчеркивает, что они никогда не покупают ферму, не зная заранее, кто будет на ней работать и по какой ставке аренды .
⚖️ Риски и структура инвестиций 21:17
Джей Джиротто выделяет два основных макроэкономических риска для стратегии: дефляционная среда и сценарий высокой инфляции при низких процентных ставках . Также он внимательно следит за регуляторными изменениями, такими как попытки изменить статус «водных объектов США» (WOTUS), что могло бы усложнить использование удобрений на пашнях .
Торговые войны, по мнению Джиротто, больше всего бьют по сое, так как 50% её урожая идет на экспорт (преимущественно в Китай), в то время как рынок кукурузы на 90% является внутренним .
Особенности структуры Farmland Opportunity:
- SMA (Separately Managed Accounts): Вместо классических фондов компания использует счета под управлением. Это дает инвесторам полный контроль над моментом продажи актива .
- Отсутствие Carry: Компания не берет процент от прибыли при переоценке или продаже, что, по мнению Джиротто, устраняет конфликты интересов .
- Срок владения: Начальный контракт заключается на 7 лет, но актив рассчитан на владение в течение 20–30 лет и более .
🚀 Технологии в агросекторе 27:35
Несмотря на «традиционность» актива, Джиротто отмечает влияние технологий. Он выделяет успех компаний, работающих с большими данными, таких как Farmer Business Network и Climate Corp .
Одним из наиболее практичных и перспективных решений гость считает появление автоматизированных сборщиков камней — роботизированных насадок на тракторы, которые заменяют ручной труд волонтеров или местных клубов . Однако Farmland Opportunity осторожно относится к инвестициям в AgTech-стартапы, считая этот рынок сейчас слишком перегретым венчурным капиталом .
